2023년 제60회 세무사 1차 시험 회계학개론 6번

정답과 결론

정답은 ①이다. 지배기업이나 다른 종속기업에게 리스한 부동산은 연결실체 전체로 보면 자가사용부동산이므로 연결재무제표에서는 투자부동산으로 분류하지 않는다.

출제 포인트

투자부동산의 분류 기준(누구의 관점에서 임대인가), 계정 대체의 요건, 보상금의 인식 시점, 재고자산에서 공정가치 투자부동산으로 대체할 때의 차액 처리, 부수 용역이 있는 부동산의 분류를 묻는다. 투자부동산은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위해 보유하는 부동산이고, 자가사용부동산은 재화·용역의 생산이나 관리 목적에 쓰는 부동산이라는 정의를 각 선택지에 대입하면 된다.

선택지별 검토

① 옳지 않다. 연결재무제표는 지배기업과 종속기업을 하나의 경제적 실체로 본다. 그 실체 안에서 한 회사가 다른 회사에 부동산을 빌려주면, 실체 밖의 제3자에게서 임대수익을 얻는 것이 아니라 실체가 그 부동산을 스스로 사용하는 셈이다. 따라서 연결재무제표에서는 자가사용부동산(유형자산)으로 분류한다. 다만 부동산을 소유한 개별 회사의 별도재무제표에서는 그 부동산이 투자부동산의 정의를 충족하면 투자부동산으로 분류한다. 옳은 문장으로 고치면 「…이러한 부동산은 연결재무제표에 투자부동산으로 분류하지 않는다(소유자의 개별재무제표에서는 투자부동산으로 분류한다)」이다.

② 옳다. 투자부동산과 다른 자산 사이의 대체는 부동산의 용도가 변경되는 경우에만 한다. 용도 변경은 부동산이 투자부동산의 정의를 충족하게 되거나 충족하지 못하게 되고, 그 변경에 대한 증거가 있을 때를 말한다. 경영진의 의도 변화만으로는 용도 변경의 증거가 되지 않는다는 점이 함께 출제된다.

③ 옳다. 투자부동산의 손상, 멸실 또는 포기로 제3자에게서 받는 보상은 받을 수 있게 되는 시점에 당기손익으로 인식한다. 손상차손과 보상금은 별개의 경제적 사건이므로 서로 상계하지 않고 각각 인식한다.

④ 옳다. 재고자산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하면 대체 시점의 공정가치와 기존 장부금액의 차액을 당기손익으로 인식한다. 재고자산을 판매한 것과 같은 효과로 보기 때문이다.

⑤ 옳다. 부동산 보유자가 사용자에게 제공하는 부수 용역(예: 보안, 관리 용역)이 전체 계약에서 경미한 비중이면 그 부동산은 투자부동산으로 분류한다. 반대로 호텔 운영처럼 용역의 비중이 유의적이면 자가사용부동산으로 분류한다.

근거

투자부동산 기준서는 투자부동산을 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 보유하는 부동산으로 정의하고, 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리 목적에 사용하는 부동산을 자가사용부동산으로 구분한다. 지배기업 또는 다른 종속기업에게 리스한 부동산은 연결재무제표에서 투자부동산이 아니라고 명시한다. 계정 대체는 사용 목적 변경의 증거가 있을 때 하며, 재고자산에서 공정가치모형 투자부동산으로의 대체 시 차액은 당기손익으로 인식한다.

함정 정리

• 「별도재무제표」와 「연결재무제표」의 관점 차이가 핵심 함정이다. 같은 부동산이 소유 회사의 재무제표에서는 투자부동산, 연결재무제표에서는 자가사용부동산이 된다.
• 자가사용부동산을 공정가치 투자부동산으로 대체할 때의 차액은 재평가모형과 같은 방식(증가분은 원칙적으로 기타포괄손익)으로 처리한다. ④의 재고자산 대체(당기손익)와 혼동하기 쉽다.
• ③을 「손상차손에서 차감한다」로 바꾸면 틀린 문장이 된다.
• 부수 용역의 비중 판단은 「경미하면 투자부동산, 유의적이면 자가사용」의 방향을 뒤집지 않아야 한다.
• ②의 용도 변경 증거로, 판매를 위한 개발을 시작하면 투자부동산에서 재고자산으로 대체한다. 반면 개발 없이 처분하기로 결정한 경우에는 제거될 때까지 투자부동산으로 계속 분류한다. 처분 결정만으로 재고자산으로 옮기지 않는다는 점이 짝을 이룬다.
• 투자부동산에 공정가치모형을 선택하면 감가상각하지 않고 공정가치 변동을 당기손익으로 인식한다. 원가모형을 선택하면 유형자산처럼 감가상각한다.
• ①을 판단할 때 「지배기업 또는 다른 종속기업」이라는 표현에 주목해야 한다. 같은 연결실체에 속하지 않는 관계기업이나 공동기업에 리스한 부동산은 연결재무제표에서도 외부 임대이므로 투자부동산이 될 수 있다.
• 장래 자가사용할 목적으로 건설 중인 부동산은 자가사용부동산이고, 장래 투자부동산으로 사용할 목적으로 건설 중인 부동산은 투자부동산이다.