2023년 제60회 세무사 1차 시험 민법 80번

정답과 결론

정답은 ④이다. 토지거래허가를 전제로 한 매매계약은 허가 전까지 유동적 무효 상태에 있고, 판례는 이 상태가 계속되는 동안에는 계약이 확정적으로 무효가 된 것이 아니므로 乙이 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환청구할 수 없다고 본다.

출제 포인트

토지거래허가구역 안의 토지에 관해 허가를 받을 것을 전제로 체결한 매매계약은 허가를 받기 전에는 물권적·채권적 효력이 전혀 없지만, 허가를 받으면 소급하여 유효가 되는 유동적 무효 상태에 있다. 이 문제는 유동적 무효의 법률관계를 다섯 측면에서 묻는다. 허가 후의 효력, 해약금 해제의 가능 시점(민법 제565조), 채무불이행 해제의 가부, 계약금 반환청구의 가부, 허가신청 협력의무의 소구 가능성이다.

선택지별 검토

① 옳다. 허가를 받으면 유동적 무효였던 매매계약은 계약 체결 시로 소급하여 확정적으로 유효하게 된다. 이때부터 甲과 乙은 매매계약에 따른 소유권이전의무와 대금지급의무를 이행해야 하고, 다시 계약을 체결할 필요는 없다.

② 옳다. 민법 제565조 제1항은 계약금을 교부한 경우 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정한다. 판례는 토지거래허가 신청을 하고 허가를 받는 것은 이행의 착수에 해당하지 않는다고 본다. 허가신청 협력은 계약의 효력을 발생시키기 위한 절차일 뿐 매매계약상 채무의 이행 자체가 아니기 때문이다. 따라서 허가신청이 접수된 뒤에도 계약금 수령자인 甲은 배액을 상환하고 해제할 수 있다.

③ 옳다. 유동적 무효 상태에서는 계약에 따른 이행청구권이 아직 발생하지 않으므로, 상대방이 대금을 지급하지 않거나 소유권을 이전하지 않는다는 이유로 채무불이행을 주장할 수 없다. 판례는 이 상태에서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없다고 본다. 다만 허가신청 협력의무 불이행을 이유로 손해배상을 청구하는 것은 별개로 가능하다.

④ 옳지 않다. 유동적 무효 상태의 계약은 장차 허가를 받으면 유효가 될 수 있으므로, 이미 지급된 계약금은 아직 법률상 원인 없는 급부라고 단정할 수 없다. 판례는 유동적 무효 상태에서는 계약금을 부당이득으로 반환청구할 수 없고, 불허가 처분이나 당사자 쌍방의 허가신청 거부 의사 표시 등으로 계약이 확정적 무효가 된 때에 비로소 반환청구할 수 있다고 본다. 옳은 문장은 「관할청의 허가를 받기 전 유동적 무효 상태에서는 乙은 계약금을 부당이득으로 반환청구할 수 없다」이다.

⑤ 옳다. 유동적 무효 상태에서도 당사자 사이에는 계약이 효력 있는 것으로 완성되도록 서로 협력할 의무가 있다. 판례는 이 협력의무의 이행을 소송으로 구할 수 있다고 본다. 따라서 乙은 甲에게 허가신청절차에 협력하라고 소구할 수 있고, 甲이 협력하지 않으면 손해배상을 청구할 수도 있다.

근거

• 민법 제565조 제1항: 계약금의 해약금 추정과 이행 착수 전 해제.
• 민법 제565조 제2항: 해약금 해제의 경우 해제에 따른 손해배상 규정의 배제.
• 민법 제390조: 채무불이행과 손해배상(협력의무 위반에 대한 배상의 근거).
• 판례: 유동적 무효의 법리, 허가신청 협력과 이행의 착수, 유동적 무효 상태에서 채무불이행 해제 불가와 계약금 반환청구 불가, 협력의무의 소구 가능성.

함정 정리

• ④는 「무효인 계약에 돈을 냈으면 돌려받을 수 있다」는 부당이득의 일반 공식을 그대로 적용하게 만드는 지문이다. 유동적 무효는 확정적 무효와 달리 아직 결론이 나지 않은 상태다.
• ②는 허가신청 협력을 이행의 착수로 오해하게 만든다. 이행의 착수는 매매계약상 채무 자체의 이행에 관한 것이어야 한다.
• ③과 ⑤는 「유동적 무효이니 아무 효력도 없다」고 보면 ⑤를 틀리게, 「계약이 있으니 채무불이행 해제도 된다」고 보면 ③을 틀리게 판단한다. 협력의무만은 유동적 무효 상태에서도 인정된다는 점이 두 선택지를 함께 푸는 열쇠다.
• 허가 잠탈 목적의 계약은 처음부터 확정적 무효라는 점도 함께 구별해야 한다.
• ①의 소급효는 허가로 계약이 유효해지는 시점을 계약 체결 시로 끌어올린다는 뜻이다.