토지거래 허가구역 내의 토지에 대한 매매계약에 관한 설명으로 옳은 것은? (다 툼이 있으면 판례에 따름) ① 매수인은 토지거래허가를 받기 전이라도 매도인에게 허가조건부 소유권이전등기를 청 구할 수 있다. ② 매도인이 허가신청절차 협력의무를 위반한 경우, 매수인은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있다. ③ 매도인의 허가신청절차 협력의무와 허가 후 매수인의 대금지급의무는 동시이행관계에 있다. ④ 처음부터 허가를 배제하는 계약을 맺어 확정적으로 무효로 된 경우, 그 후 허가구역 지정이 해제되더라도 그 계약이 유효로 되는 것은 아니다. ⑤ 매도인은 토지거래허가를 받기 전에는 수령한 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제 할 수 없다.

④ 처음부터 허가를 배제하는 계약을 맺어 확정적으로 무효로 된 경우, 그 후 허가구역 지정이 해제되더라도 그 계약이 유효로 되는 것은 아니다.

① 매수인은 토지거래허가를 받기 전이라도 매도인에게 허가조건부 소유권이전등기를 청 구할 수 있다.

② 매도인이 허가신청절차 협력의무를 위반한 경우, 매수인은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있다.

③ 매도인의 허가신청절차 협력의무와 허가 후 매수인의 대금지급의무는 동시이행관계에 있다.

⑤ 매도인은 토지거래허가를 받기 전에는 수령한 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제 할 수 없다.

SEMU / 2022 / 2교시 76번최종정답 기준

민법법령 기준일 2022년 5월 28일

2022년 제59회 세무사 1차 시험 민법 76번

토지거래 허가구역 내의 토지에 대한 매매계약에 관한 설명으로 옳은 것은? (다 툼이 있으면 판례에 따름)

①매수인은 토지거래허가를 받기 전이라도 매도인에게 허가조건부 소유권이전등기를 청 구할 수 있다.
②매도인이 허가신청절차 협력의무를 위반한 경우, 매수인은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있다.
③매도인의 허가신청절차 협력의무와 허가 후 매수인의 대금지급의무는 동시이행관계에 있다.
④처음부터 허가를 배제하는 계약을 맺어 확정적으로 무효로 된 경우, 그 후 허가구역 지정이 해제되더라도 그 계약이 유효로 되는 것은 아니다.
⑤매도인은 토지거래허가를 받기 전에는 수령한 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제 할 수 없다.

정답 ④

본 저작물은 '한국산업인력공단'에서 '2022년' 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 '제59회 세무사 제1차 시험 문제지 및 최종정답(작성자: 사회과학출제부)'을 이용하였으며, 해당 저작물은 '한국산업인력공단, Q-Net 자격별 자료실(https://www.q-net.or.kr)'에서 무료로 다운받으실 수 있습니다.

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해설AI 해설

정답과 결론

정답은 ④이다. 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 맺어 확정적으로 무효가 된 경우에는, 그 후 허가구역 지정이 해제되더라도 그 계약이 유효로 되지 않는다.

출제 포인트

토지거래허가구역 내 토지 매매계약의 효력에 관한 판례의 유동적 무효 법리를 묻는다. 허가를 받기 전의 매매계약은 채권적 효력도 발생하지 않는 무효 상태이지만, 허가를 받으면 소급하여 유효가 되고 불허가가 확정되면 확정적 무효가 된다. 이 상태에서 매수인이 무엇을 청구할 수 있는지(①), 협력의무 위반이 계약 해제 사유가 되는지(②), 협력의무와 대금지급의무가 동시이행관계인지(③), 확정적 무효가 사후 사정으로 치유되는지(④), 허가 전 해약금 해제가 가능한지(⑤)가 쟁점이다.

선택지별 검토

① 틀리다. 허가를 받기 전의 매매계약은 유동적 무효 상태여서 소유권이전등기 의무 같은 채권적 효력이 아직 발생하지 않는다. 따라서 매수인은 허가를 받기 전에 매도인에게 허가를 조건으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다는 것이 판례이다. 매수인이 허가 전에 청구할 수 있는 것은 허가신청절차에 협력하라는 청구이다. 옳은 문장은 "허가를 받기 전에는 허가조건부 소유권이전등기를 청구할 수 없다"이다.

② 틀리다. 유동적 무효 상태에서 당사자는 서로 허가신청절차에 협력할 의무를 진다. 그러나 이 협력의무는 매매계약의 본래 급부의무가 아니라 계약의 효력을 완성하기 위한 부수적 의무이다. 판례는 매도인이 협력의무를 위반했다는 이유로 매수인이 매매계약 자체를 해제할 수는 없다고 본다. 협력의무 위반에 대해서는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 손해배상액을 미리 정한 약정도 유효하다. 옳은 문장은 "협력의무 위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다"이다.

③ 틀리다. 매도인의 허가신청절차 협력의무는 허가를 받기 위한 선행 의무이고, 매수인의 대금지급의무는 허가 후에야 비로소 효력이 생기는 계약상 의무이다. 두 의무는 발생 시점과 성격이 달라 대가관계에 있지 않으므로 동시이행관계가 아니다. 따라서 매도인은 매수인이 대금을 제공하지 않았다는 이유로 협력의무의 이행을 거절할 수 없다. 옳은 문장은 "두 의무는 동시이행관계에 있지 않다"이다.

④ 옳다. 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 계약을 체결한 경우, 그 계약은 유동적 무효가 아니라 확정적 무효이다. 판례는 이처럼 확정적으로 무효가 된 계약은 그 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정 기간이 끝나 재지정되지 않더라도 유효로 되지 않는다고 본다. 반대로 허가를 전제로 체결되어 유동적 무효 상태에 있던 계약은 허가구역 지정이 해제되면 확정적으로 유효가 된다는 점과 대비된다.

⑤ 틀리다. 매수인이 계약금을 지급한 매매계약에서 당사자는 이행에 착수하기 전까지 해약금에 의한 해제를 할 수 있다. 판례는 토지거래허가를 받기 전이라도, 또 허가를 받은 뒤라도 당사자의 이행 착수가 없으면 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 본다. 허가를 받았다는 사정이나 협력의무를 이행했다는 사정만으로는 이행의 착수가 되지 않는다. 옳은 문장은 "허가를 받기 전에도 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다"이다.

근거

이 문제는 토지거래허가제도를 둔 부동산 거래 관련 법률과, 그 법률 아래 매매계약의 효력을 유동적 무효로 설명한 판례 법리로 판단한다.
해약금에 의한 해제는 계약 당시 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 해제할 수 있다는 민법의 규정에 근거한다.
민법 제588조는 매매 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있어 매수인이 권리를 잃을 염려가 있을 때 대금 지급을 거절할 수 있게 한다. 매수인의 대금지급 거절 사유가 법정되어 있다는 점에서, 허가 전 협력의무와 대금지급을 동시이행으로 묶지 않는 ③의 판례와 비교할 수 있다.

함정 정리

첫째, 유동적 무효 상태에서도 계약상 청구가 조건부로 가능하다고 보는 함정이다. 허가 전에는 채권적 효력이 없으므로 조건부 이전등기 청구도 안 된다. 둘째, 협력의무를 주된 급부의무로 보아 위반 시 해제할 수 있다고 보는 함정이다. 손해배상만 가능하다. 셋째, 매매계약이니 쌍방 의무는 모두 동시이행이라고 일반화하는 함정이다. 협력의무와 대금지급의무는 대가관계가 아니다. 넷째, 허가구역 지정 해제의 효과를 유동적 무효와 확정적 무효에 똑같이 적용하는 함정이다. 유동적 무효만 유효로 확정되고, 확정적 무효는 살아나지 않는다. 다섯째, 허가 전에는 계약이 무효이니 해약금 해제도 할 필요가 없거나 할 수 없다고 보는 함정이다. 판례는 해약금 해제를 허용한다.