2026년 제63회 세무사 1차 시험 세법학개론 58번

정답과 결론

정답은 ②이다. 조정대상지역과 결부된 거주기간 요건은 그 주택을 취득할 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었는지로 갈리는 것이지 양도 당시를 기준으로 갈리는 것이 아니다. ②는 "양도 당시에 조정대상지역에 있는 경우"라고 기준 시점을 바꾸어 놓았으므로 옳지 않은 설명이다.

출제 포인트

거주자의 1세대1주택 비과세는 네 개의 층으로 쌓여 있고, 이 문제는 그 네 층을 선택지 하나씩에 흩어 놓았다.

첫째 층은 세대의 판정이다. 1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 단위이고, 여기서 배우자를 어디까지 볼 것인지가 문제된다. 서류상 혼인관계를 정리해 두었더라도 실질이 부부 그대로라면 세대를 쪼갤 수 없다는 것이 실질에 따른 판정의 출발점이다.

둘째 층은 주택 수의 판정이다. 양도일 현재 1세대가 국내에 한 채만 가지고 있어야 한다는 원칙이 여기에 있다.

셋째 층은 기간 요건이다. 보유기간이 일정 기간 이상이어야 하고, 여기에 더해 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 대해서만 거주기간 요건이 얹힌다. 이 문제의 정답은 바로 이 "취득 당시"라는 시점을 건드려서 만든 것이다. 조정대상지역 지정과 해제는 정책에 따라 움직이는 사후 사정인데, 만약 양도 당시를 기준으로 삼는다면 취득할 때 아무 제약 없이 샀던 사람이 뒤늦은 지정 때문에 거주요건을 뒤집어쓰게 되고, 반대로 취득할 때 거주요건을 알고 샀던 사람이 해제만으로 요건을 벗어나게 된다. 요건의 기준 시점을 취득 시점에 못 박는 이유가 여기에 있다.

넷째 층은 두 채를 가지고 있어도 한 채로 보아주는 특례이다. 이사 과정에서 생기는 일시적인 두 채, 상속으로 떠안은 주택, 나이 든 직계존속을 모시려고 세대를 합치면서 생긴 두 채가 대표적이다. 특례는 저마다 ㉠ 어떤 사정으로 두 채가 되었는지, ㉡ 얼마 안에 정리해야 하는지, ㉢ 어느 주택을 양도해야 혜택을 받는지를 따로 정하고 있고, 이 세 가지를 섞어서 묻는 것이 이 유형의 단골 출제 방식이다.

선택지별 검토

① 옳다. 1세대를 구성하는 배우자에는 법률상 이혼하였더라도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람이 포함된다. 세대 판정은 외형이 아니라 생활관계의 실질로 하기 때문이다. 이혼 신고라는 형식만으로 세대가 갈라진다면 양도 직전에 서류만 정리해 두 채를 두 세대로 나누는 회피가 열린다. 이 선택지는 그 통로를 막는 문장이므로 그대로 옳다.

② 옳지 않다. 거주기간 요건이 붙는지 여부는 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었는지로 판정하는데, 이 선택지는 그 시점을 "양도 당시"로 바꾸어 놓았다. 바꾸어 고치면 "그 주택이 취득 당시에 조정대상지역에 있는 경우 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다"가 되어 옳은 문장이 된다. 뒤쪽의 "보유기간 2년, 그 보유기간 중 거주기간 2년"이라는 수치 자체는 건드리지 않았다는 점이 이 선택지의 까다로운 대목이다. 익숙한 숫자가 그대로 있으면 읽는 사람은 앞쪽의 시점 표현을 검산하지 않고 넘어가기 쉽다.

③ 옳다. 이사 과정의 일시적인 두 채에 대한 특례는 ㉠ 종전주택을 취득하고 일정 기간이 지난 뒤에 신규주택을 취득했을 것, ㉡ 신규주택을 취득한 날부터 정해진 기간 안에 종전주택을 양도할 것을 함께 요구한다. 이 선택지는 종전주택 취득 후 2년이 된 시점에 신규주택을 취득했으므로 앞의 선행기간 요건을 넉넉히 채웠고, 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도했으므로 뒤의 처분기간 요건도 충족한다. 따라서 양도하는 종전주택은 1세대1주택으로 본다.

④ 옳다. 상속주택 특례는 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 양도할 때 그 일반주택을 1세대1주택으로 보아주는 것이다. 이 선택지의 일반주택은 괄호에 적혀 있듯이 상속 후에 매입한 주택이므로 특례의 대상이 아니고, 따라서 "1세대1주택을 적용받지 못한다"는 서술이 옳다. 만약 괄호를 빼고 상속개시 당시 보유하던 일반주택으로 바꾸면 결론이 정반대가 되어 이번에는 "적용받는다"가 옳은 문장이 된다. 상속주택 특례에서 괄호 한 줄이 정오를 뒤집는 전형적인 자리다.

⑤ 옳다. 동거봉양을 위한 합가 특례는 ㉠ 모시는 직계존속이 정해진 연령 기준 이상일 것, ㉡ 합친 날부터 정해진 기간 안에 먼저 양도하는 주택일 것을 요구하며, 그 주택을 1세대1주택으로 본다. 이 선택지의 부친은 65세이므로 연령 요건을 채우고, 합친 날부터 6년이 되는 시점의 양도는 특례가 허용하는 기간 안에 있다. 또한 특례는 "먼저 양도하는 주택"에 적용되므로 부친이 보유한 주택을 먼저 양도한 것도 요건에 맞는다. 합가 특례는 어느 쪽 주택을 양도하든 먼저 양도하는 한 채에 적용된다는 점이 상속주택 특례와 다른 지점이다.

근거

근거의 뼈대는 ㉠ 세대 판정은 형식이 아니라 생계를 같이하는지라는 실질로 한다는 점, ㉡ 거주기간 요건은 취득 당시의 조정대상지역 해당 여부에 연동된다는 점, ㉢ 일시적 두 채·상속·동거봉양 합가 특례는 각각 별도의 사유와 기간 요건을 가진다는 점이다.

함정 정리

첫째 함정은 기준 시점의 바꿔치기다. 이 유형에서 출제자는 요건의 숫자는 그대로 두고 "취득 당시"를 "양도 당시"로, "상속개시 당시"를 "상속 후"로 바꾸는 방식을 즐겨 쓴다. 숫자가 맞으면 맞는 문장이라고 넘겨짚는 순간 ②와 ④ 같은 선택지에서 갈린다. 선택지를 읽을 때 기간 요건보다 시점 표현에 먼저 밑줄을 긋는 습관이 필요하다.

둘째 함정은 특례들을 한 덩어리로 외우는 것이다. 일시적 두 채는 종전주택을 양도해야 하고, 상속은 일반주택을 양도해야 하며, 동거봉양 합가는 먼저 양도하는 주택이면 어느 쪽이든 된다. 어느 주택을 양도해야 하는지가 특례마다 다르다는 점을 표로 정리해 두지 않으면 ⑤처럼 부친의 주택을 먼저 양도한 사안에서 흔들린다.

셋째 함정은 조정대상지역 요건과 보유기간 요건을 하나로 뭉뚱그리는 것이다. 보유기간 요건은 원칙적으로 모든 1세대1주택에 붙지만 거주기간 요건은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 붙는 추가 요건이다. 두 요건의 적용 범위가 다르다는 사실을 놓치면 조정대상지역이 아닌 주택에까지 거주요건을 요구하는 잘못된 판단으로 이어진다.