2023년 제60회 세무사 1차 시험 세법학개론 55번

정답과 결론

정답은 ⑤이다. 미등기 주택의 양도차익은 212,460,000원, 토지의 양도차익은 24,100,000원이다.

출제 포인트

이 문제는 양도차익 계산에서 실지거래가액을 확인할 수 없을 때의 처리를 네 갈래로 묻는다. 첫째, 취득가액의 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용한다(소득세법 제97조제1항제1호나목). 둘째, 양도가액을 실지거래가액(매매사례가액 등을 포함하는 범주)에 따르면 취득가액도 같은 범주에서 정하고, 양도가액을 기준시가에 따르면 취득가액도 기준시가에 따른다(소득세법 제100조제1항). 셋째, 취득가액을 추계한 경우의 필요경비는 실제 지출한 자본적지출액·양도비가 아니라 추계한 취득가액에 자산별로 정한 개산공제액을 더한 금액이다(소득세법 제97조제2항제2호 본문). 넷째, 그 개산공제율이 등기 자산은 취득 당시 기준시가의 100분의 3, 미등기양도자산은 1,000분의 3으로 다르고, 환산취득가액을 쓴 경우에만 실제 지출액과 비교하는 단서가 붙는다.

선택지별 검토

먼저 정답 계산을 정리한다.

주택(미등기): 양도 당시 실지거래가액 500,000,000원이 확인되므로 그 금액이 양도가액이다. 취득 당시 실지거래가액은 확인되지 않으므로 순차 적용 규정에 따라 첫 순위인 매매사례가액 287,000,000원이 취득가액이 된다. 매매사례가액이 있는 이상 감정가액이나 환산취득가액으로 내려가지 않는다. 필요경비는 취득가액에 미등기양도자산의 개산공제액을 더한 금액이고, 개산공제액은 취득 당시 기준시가의 1,000분의 3인 180,000,000원 × 3 ÷ 1,000 = 540,000원이다. 실제 지출한 자본적지출·양도비 8,000,000원은 필요경비에 넣지 않는다. 양도차익은 500,000,000원 − 287,000,000원 − 540,000원 = 212,460,000원이다.

토지: 양도 당시 실지거래가액이 없으므로 양도가액은 매매사례가액 50,000,000원이다. 양도가액이 실지거래가액 범주에 속하므로 취득가액도 그 범주에서 정해야 하는데, 취득 당시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액이 모두 없으므로 환산취득가액을 쓴다. 환산취득가액은 양도가액에 양도 당시 기준시가 대비 취득 당시 기준시가의 비율을 곱한 금액으로 50,000,000원 × 30,000,000원 ÷ 60,000,000원 = 25,000,000원이다. 등기된 토지의 개산공제액은 취득 당시 기준시가의 100분의 3인 900,000원이므로 본문에 따른 필요경비는 25,000,000원 + 900,000원 = 25,900,000원이다. 소득세법 제97조제2항제2호 단서는 환산취득가액을 쓰는 경우 이 금액이 자본적지출액과 양도비의 합계액보다 적으면 그 합계액을 필요경비로 할 수 있게 하지만, 25,900,000원이 3,000,000원보다 크므로 본문의 금액이 그대로 필요경비가 된다. 양도차익은 50,000,000원 − 25,900,000원 = 24,100,000원이다.

① 틀리다. 주택 금액 149,460,000원은 양도가액에서 필요경비를 350,540,000원으로 본 값에 해당하며, 정답 계산의 필요경비 287,540,000원보다 63,000,000원 많다. 토지 22,000,000원은 정답보다 2,100,000원 적다. 토지 금액의 산출 근거는 계산 경로를 참고하기 바란다. 환산취득가액을 쓴 토지에서는 개산공제액을 더한 금액과 실제 지출액 중 큰 쪽이 필요경비가 되므로, 실제 지출액 3,000,000원이 아니라 25,900,000원을 빼야 옳다.

② 틀리다. 주택 199,460,000원과 토지 22,000,000원 모두 정답과 다르다. 주택 금액의 산출 근거는 계산 경로를 참고하기 바란다. 매매사례가액이 있으면 감정가액이나 환산취득가액보다 먼저 적용되므로 주택의 취득가액은 287,000,000원이어야 한다. 토지 금액에 대해서는 ①에서 본 것과 같이 개산공제액을 더한 필요경비 25,900,000원을 빼야 옳다.

③ 틀리다. 토지 24,100,000원은 정답과 같지만 주택 199,460,000원이 정답과 다르다. 주택 금액의 산출 근거는 계산 경로를 참고하기 바란다. 순차 적용의 첫 순위인 매매사례가액 287,000,000원을 취득가액으로 하면 주택의 양도차익은 212,460,000원이 된다.

④ 틀리다. 토지 24,100,000원은 정답과 같지만 주택 207,600,000원이 정답과 다르다. 주택 금액의 산출 근거는 계산 경로를 참고하기 바란다. 미등기양도자산에는 등기 자산보다 낮은 1,000분의 3의 개산공제율이 적용되므로 개산공제액은 540,000원이어야 한다.

⑤ 옳다. 주택 212,460,000원, 토지 24,100,000원으로 위의 계산과 일치한다.

근거

• 소득세법 제97조제1항제1호: 취득가액은 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액으로 한다.
• 소득세법 제97조제2항제2호: 취득가액을 실지거래가액에 의하지 않는 경우의 필요경비는 그 취득가액에 자산별로 정하는 금액을 더한 금액이다. 단서는 환산취득가액을 쓰는 경우에 한하여 그 합계액이 자본적지출액·양도비의 합계액보다 적으면 후자를 필요경비로 할 수 있게 한다.
• 소득세법 제100조제1항: 양도가액을 실지거래가액(매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 포함)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(매매사례가액·감정가액·환산취득가액 포함)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
• 소득세법 제91조제1항: 미등기양도자산에는 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않는다.
• 소득세법 제104조제1항제10호: 미등기양도자산의 세율은 양도소득 과세표준의 100분의 70이다.
• 소득세법 시행령 제168조제1항: 장기할부조건으로 취득하여 등기가 불가능한 자산 등은 미등기양도자산에서 제외된다.

함정 정리

• 취득가액을 매매사례가액으로 정한 뒤에도 실제 자본적지출·양도비를 빼는 함정이다. 취득가액을 추계하면 필요경비는 개산공제액으로 대체되고, 실제 지출액과 비교하는 단서는 환산취득가액에만 있다.
• 순차 적용을 무시하고 환산취득가액부터 계산하는 함정이다. 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 선택지가 아니라 순서다.
• 미등기 자산과 등기 자산의 개산공제율을 혼동하는 함정이다. 미등기양도자산은 1,000분의 3이다.
• 토지처럼 양도가액도 추계해야 하는 경우, 양도가액에는 환산가액이라는 방법이 없다는 점과, 양도가액이 매매사례가액이면 취득가액도 기준시가가 아니라 실지거래가액 범주에서 정해야 한다는 점을 함께 놓치기 쉽다.