2025년 제62회 세무사 1차 시험 세법학개론 64번

정답과 결론

이 문제는 한국산업인력공단의 최종정답 공고에서 전항정답으로 처리되어 ①②③④⑤ 다섯 선택지가 모두 정답으로 인정되었다. 공고에 처리 사유가 드러나 있지 않으므로 이 해설은 사유를 단정하지 않고, 제시된 자료를 간주임대료의 통상적인 산식에 넣었을 때 어떤 값이 나오는지를 학습 목적으로 보인다. 그 계산에 따르면 간주임대료는 ￦6,000,000 이다.

출제 포인트

• 적용 대상: 법인에게 부동산 임대보증금에 대한 간주임대료(간주익금)가 적용되려면 부동산임대업을 주업으로 하고 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 등의 요건을 갖추어야 한다. 문제는 이 요건을 지문에서 미리 충족시켜 두었으므로 요건 판단이 아니라 금액 계산을 묻는다.
• 산식의 뼈대: (보증금 적수 − 임대용 부동산 건설비 상당액 적수) × 1/365 × 정기예금이자율 − 해당 임대사업에서 생긴 금융수익. 소득세법 시행령 제53조제3항제2호가 거주자에 대해 정한 산식도 같은 뼈대를 가진다.
• 건설비 상당액: 토지가액을 제외한 건물의 취득가액이며, 감가상각누계액을 빼지 않는다.
• 면적 안분: 건물 일부만 임대하면 건설비 상당액도 임대면적 비율로 나눈다.
• 금융수익 차감: 보증금 운용으로 생긴 수입이자·배당금 같은 수익만 뺀다. 손실 항목을 더 빼지 않는다.
• 적수 계산: 사업연도 중 새로 임대한 부분은 그 기간의 일수만큼만 적수에 들어간다. 2025년은 윤년이 아니므로 365로 나눈다.

선택지별 검토

계산 과정(임대기간 개시일부터 적수를 잡는 통상적 방법)은 다음과 같다.

• 건설비 상당액: ￦600,000,000 − ￦200,000,000 = ￦400,000,000 (감가상각누계액 ￦30,000,000 은 빼지 않음)
• 상가1(600제곱미터, 1년 전체 임대): 건설비 상당액 ￦400,000,000 × 600/900 = 약 ￦266,666,667. (￦500,000,000 − 약 ￦266,666,667) × 365/365 × 3% = ￦7,000,000
• 상가2(300제곱미터, 2025.8.8.부터 12.31.까지 146일): 건설비 상당액 ￦400,000,000 × 300/900 = 약 ￦133,333,333. (￦300,000,000 − 약 ￦133,333,333) × 146/365 × 3% = ￦2,000,000
• 금융수익 차감: 수입이자 ￦2,500,000 + 배당금수입 ￦500,000 = ￦3,000,000 (유가증권처분손실 ￦1,500,000 은 차감 대상 아님)
• 간주임대료: ￦7,000,000 + ￦2,000,000 − ￦3,000,000 = ￦6,000,000

① ￦4,500,000: 전항정답 처리로 정답으로 인정된다. 위 계산과는 다른 값이며, 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하십시오.

② ￦5,000,000: 전항정답 처리로 정답으로 인정된다. 위 통상적 계산의 결과와 일치하지 않는다. 이 선택지가 함의하는 것은 공제 전 금액 ￦9,000,000 에서 ￦4,000,000 을 뺀 값이라는 점뿐이다.

③ ￦5,500,000: 전항정답 처리로 정답으로 인정된다. 이 값도 위 통상적 계산의 결과와 일치하지 않는다. 이 선택지가 함의하는 것은 공제 전 금액 ￦9,000,000 에서 ￦3,500,000 을 뺀 값이라는 점이다.

④ ￦6,000,000: 전항정답 처리로 정답으로 인정된다. 위에서 보인 통상적인 계산의 결과와 같은 값이다. 건설비 상당액에서 토지를 빼고 감가상각누계액은 빼지 않으며, 상가2는 임대기간 일수만큼만 적수에 넣고, 금융수익은 이자와 배당금만 차감한 결과다.

⑤ ￦6,500,000: 전항정답 처리로 정답으로 인정된다. 위 계산과는 다른 값이며, 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하십시오.

근거

• 소득세법 제25조제1항: 부동산 임대보증금에 대해 대통령령으로 정하는 금액을 총수입금액에 산입(거주자용 규정으로, 법인 규정과 구조 비교용)
• 소득세법 시행령 제53조제3항제2호: (보증금등 적수 − 임대용부동산 건설비 상당액 적수) × 1/365 × 정기예금이자율 − 수입이자·할인료·배당금
• 소득세법 시행령 제53조제5항제2호: 건설비 상당액은 토지가액을 제외
• 소득세법 시행령 제53조제6항: 차감하는 금융수익은 장부로 임대보증금 운용분임이 확인되는 것에 한함

함정 정리

• 건설비 상당액에서 감가상각누계액을 빼는 실수: 건설비 상당액은 취득가액 기준이지 장부가액 기준이 아니다.
• 토지 취득가액을 빼지 않는 실수: 토지는 건설비가 아니므로 제외한다.
• 면적 안분 누락: 건물 900제곱미터 중 상가1이 600, 상가2가 300이므로 건설비 상당액도 이 비율로 나눈다. 토지 연면적 1,500제곱미터는 이 계산에 쓰이지 않는 자료다.
• 금융수익의 범위: 수익 항목만 뺀다. 유가증권처분손실을 빼면 차감액이 커져 간주임대료가 과소해진다.
• 기간 계산: 상가1은 보증금을 2024년에 받았어도 2025 사업연도 전체가 적수 대상이다. 상가2는 사업연도 중 임대가 시작되었으므로 일할 계산한다.
• 요건 문구: 「차입금적수가 자기자본적수의 2배 초과」「부동산임대업 주업」「성실 기장」은 각각 적용 대상 여부와 추계 여부를 가르는 조건이다. 추계인 경우에는 건설비 차감과 금융수익 차감이 없는 별도 산식이 쓰인다(소득세법 시행령 제53조제4항제2호의 구조와 같음).