2026년 제63회 세무사 1차 시험 세법학개론 52번

정답과 결론

정답은 ② 이다. 2026년도 사업소득 총수입금액에 산입할 간주임대료는 18,000,000원이다.

출제 포인트

주택을 임대하고 받은 보증금에 대한 간주임대료를 묻는 문제이다. 소득세법 제25조는 부동산이나 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금이나 전세금 등을 받은 경우 대통령령으로 계산한 금액을 사업소득금액 계산 시 총수입금액에 산입하도록 하면서, 주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 두 가지 경우에만 산입하도록 범위를 좁혔다. 하나는 3주택 이상을 소유하고 그 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우이고, 다른 하나는 2주택을 소유하고 그 보증금 등의 합계액이 3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우이다. 뒤의 경우에는 해당 과세기간의 기준시가가 12억원 이하인 주택을 주택 수에서 빼고 센다.

여기에 더하여 같은 조는 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다는 괄호를 달고 있다. 이른바 소형주택 특례이다.

자료를 이 틀에 넣어 보면 이렇게 정리된다. B주택은 전용면적이 40제곱미터이고 기준시가가 200,000,000원이므로 두 요건을 모두 충족하여 2026년도에는 주택 수에서 빠지고, 그 보증금 100,000,000원도 계산 대상에서 빠진다. 남는 것은 A주택과 C주택인데, 기준시가가 각각 2,000,000,000원과 1,400,000,000원이어서 둘 다 12억원을 넘으므로 주택 수에 들어온다. 곧 2주택 보유이고, 보증금 등의 합계액은 A주택의 1,300,000,000원이어서 3억원을 크게 넘는다. 따라서 간주임대료 산입 대상이 된다.

계산은 보증금 등의 합계액에서 3억원을 뺀 금액의 100분의 60에 정기예금이자율을 곱하는 방식으로 이루어진다. 본래는 적수를 365로 나누어 기간을 반영하지만, A주택의 임대기간이 2025년 1월 1일부터 2027년이 아니라 2026년 12월 31일까지로 2026년 한 해를 모두 덮고 있으므로 연 단위로 계산한 값과 같아진다. 그러므로 1,300,000,000원에서 300,000,000원을 뺀 1,000,000,000원에 100분의 60을 곱한 600,000,000원에 연 3퍼센트를 곱하여 18,000,000원이 나온다.

마지막으로 임대보증금을 예치하여 얻은 이자수익 5,000,000원은 빼지 아니한다. 그 금융수익을 차감하는 계산은 장부와 증명서류에 의하여 소득금액을 계산하는 경우를 전제로 하는데, 이 사례는 신고를 하지 아니하여 추계조사결정을 받은 경우이기 때문이다.

선택지별 검토

① 틀리다. 19,800,000원은 소형주택인 B주택의 보증금 100,000,000원까지 합하여 보증금 등의 합계액을 1,400,000,000원으로 본 결과이다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하십시오. 소형주택은 주택 수에서 빠지므로 그 보증금도 계산 대상이 아니며, B주택을 빼면 정답과 같아진다.

② 옳다. 이것이 정답이다. 소형주택인 B주택을 제외하여 보증금 등의 합계액을 A주택의 1,300,000,000원으로 잡고, 여기서 3억원을 뺀 뒤 100분의 60을 곱하고 다시 정기예금이자율 연 3퍼센트를 곱하면 18,000,000원이 된다. 추계조사결정을 받았으므로 이자수익 5,000,000원은 차감하지 아니한다.

③ 틀리다. 14,800,000원은 B주택의 보증금까지 포함하여 19,800,000원을 구한 다음 이자수익 5,000,000원을 차감한 값이다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하십시오. 두 군데에서 어긋난다. 소형주택의 보증금을 넣은 것이 첫째 잘못이고, 추계조사결정인데도 금융수익을 차감한 것이 둘째 잘못이다. 둘을 모두 바로잡으면 정답이 된다.

④ 틀리다. 13,000,000원은 보증금 등의 합계액은 정답과 같이 잡았으나 이자수익 5,000,000원을 차감한 값이다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하십시오. 금융수익의 차감은 장부에 의하여 소득금액을 계산하는 경우의 계산 구조이고, 추계조사결정을 받은 이 사례에는 적용되지 아니한다. 차감을 하지 아니하면 정답이 된다.

⑤ 틀리다. 0원은 간주임대료 과세 요건 자체가 충족되지 아니한다고 본 결과이다. 소형주택인 B주택을 뺀 뒤 A주택과 C주택 두 채만 남으므로 3주택 이상 요건은 확실히 무너지지만, 소득세법 제25조는 2주택을 소유한 경우에도 기준시가가 12억원 이하인 주택을 제외하고 센 주택 수가 2주택이면서 보증금 등의 합계액이 기준 금액을 넘으면 산입하도록 정하고 있다. A주택과 C주택은 기준시가가 각각 2,000,000,000원과 1,400,000,000원이어서 제외 대상이 아니고, 보증금 1,300,000,000원은 3억원을 훨씬 넘는다. 따라서 과세 대상이 아니라는 결론은 성립하지 아니한다. 3주택 이상 요건만 보고 판단하지 말고 2주택에 관한 규정까지 읽어야 한다.

근거

소득세법 제25조. 같은 조는 보증금 등에 대한 총수입금액 산입의 원칙과 주택에 대한 두 가지 산입 요건을 정하고, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택을 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외한다. 구체적인 계산 방법과 주택 수의 계산에 관한 사항은 같은 조가 대통령령에 위임하고 있다. C주택의 기준시가가 12억원을 넘는지의 판정에 쓰이는 기준시가는 소득세법 제99조가 정하는 바에 따른 금액이다.

함정 정리

첫째, 소형주택을 주택 수에서만 빼고 보증금은 그대로 더하는 함정이다. 주택 수에서 빠진 주택은 간주임대료 계산의 보증금 합계에서도 빠진다. ① 이 정확히 이 착오를 노린 값이다.

둘째, 소형주택 요건을 하나만 확인하는 함정이다. 면적이 40제곱미터 이하라는 것만으로는 부족하고 기준시가가 2억원 이하라는 요건이 함께 충족되어야 한다. B주택은 두 요건을 모두 갖추었지만, 둘 중 하나라도 어긋나면 그대로 주택 수에 들어온다.

셋째, 본인이 거주하는 주택을 아예 빼 버리는 함정이다. C주택은 임대하지 않아 보증금이 없으므로 보증금 합계에는 0원으로 들어오지만, 주택 수 판정에는 그대로 포함된다. C주택을 빼면 1주택이 되어 과세 요건이 무너지고 ⑤ 로 가게 된다.

넷째, 3주택 이상 요건만 보고 끝내는 함정이다. 2주택에 대한 규정과 기준시가 12억원 이하 주택의 제외 규칙을 함께 읽어야 한다.

다섯째, 금융수익을 습관적으로 차감하는 함정이다. 장부에 의하여 계산하는 경우와 추계조사결정을 받은 경우의 계산 구조가 다르다. 문제 지문에 추계조사결정이라는 단어가 들어 있으면 그것은 차감하지 말라는 신호이다. ③ 과 ④ 가 모두 이 지점을 겨냥한 값이다.